• “涨租”“破产”迭起 长租公寓不能过度金融化
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    徐骏 作 (新华社发)

      近日,杭州一家名为鼎家网络科?#21152;?#38480;公司(以?#24405;?#31216;鼎家)的长租公寓公司宣布,因经营不善导致资金链断裂,已停止运营,致使为数众多的租客受损。“涨租?#24405;?#23578;未平息,“破产?#24405;?#20877;次把长租公寓推上了风口浪尖。相关专家表示,发展租赁市场是建立房地产长效机制的重要组成部分,但租赁市场过度金融化也带来了一系列问题,值得警惕,有关部门应该积极介入、加强监管。

      8月20日,鼎家突然宣布破产,并?#35805;?#25490;进入破产清算程序,此事之所以影响较大,是由于鼎?#20197;?#20844;寓运营中采用了激进的“金融游戏”。记者了解到,鼎?#20197;?#19982;租客签订租房合同?#20445;?#20250;推荐租客使用工商银行、爱租哪、美窝、365分期、爱上?#20540;?#20998;期支付APP,在未告知租客会产生借贷关系的情况下,租客通过APP一次性把租金付给了鼎家。这导致鼎家破产后,租客不仅拿不回押金,还要每月向这些APP还款。与此同?#20445;?#25151;东却未收到鼎家应付的租金。

      既然租客付了租金,那么本该转交房东的租金去了?#27169;?#26377;分析认为,鼎家的商?#30340;?#24335;简单说就是利用租客的信用,向网络金融机构套取大量几乎零成本的扩张资金。除了鼎家外,很多中介机构都在利用这种方式加快企业资金回笼。

      “此次曝光的杭州长租公寓项目破产,?#24471;?#24456;多长租公寓一旦涉足金融业务,?#31361;?#20986;?#20013;?#38382;题。”易?#21451;?#31350;院智库中心研究总监严跃进表示,此类租赁业务,相当于中间加入了一层消费贷业务,租客表面上是每个月付租金,但其实是每个月在还网贷。如果业务操作稳定,本身没问题,但如果中间资金不到位,导致房东不愿意继续出租,这个时候租客?#31361;?#24456;被动。

      鼎家“爆?#20303;?#30475;起来只是个例,但随着越来越多的玩家和资本进入长租公寓市场,类似的风险正在?#26412;?#25918;大。近年来,万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙?#25151;?#21457;商,纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域;链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓等各类长租公寓品牌涌现;互联网巨头阿里巴巴、京东等也相继宣布进军住房租赁市场。数据显示,截至2018年3月份,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。

      大量资本进入长租公寓行业,本应有助于推动行业快速发展,但在现实中,一些资本加持的企业为抢占房源,哄抬租价、随意挪用租金,反而放大了行业风险。在原我爱我家集团副总裁胡?#29923;?#30475;来,大量资金进入长租公寓市场,却并未改善租房问题,这是因为在落地的时候,这个行业跑偏了。

      “其中最直接的风?#31449;?#26159;未来租金的不确定性,空置率过高、租金异常波动、租户违约等因素?#21152;?#21487;能影响到未来的租金收入,从而引发一定风险。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

      发展住房租赁市场是建设房地产长效机制的重要内容,是保障民生的关键举措,在大力发展的同时必须注意防范风险。8月17日,?#26412;?#24066;住建委联合多部门集中?#32487;?#20102;自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求住房租赁企业不得利用自银行贷款等融?#26159;?#36947;获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。继?#26412;?#23545;租赁市场调控力度全面收紧后,天津、南京等多地?#37096;几?#36827;。

      相关专家表示,涉及长租公寓的金融监管有着相对的独特性,金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入,重点关注资金使用合规性,防止租户所缴纳的租金被挪作他用。此外,由于长租公寓收益率普遍较低,金融在推动长租公寓规模化发展时为获取更高的预期收益,容易推高租金,这需要相关监管部门格外注意。

      当然,长租公寓市场的发展离不开金融的支持。无论是集中式公寓还是分散式公寓,若想快速发展壮大肯定需要金融的支持,但要充分注意到过度金融化可能带来的风险,并加以控制。


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